Τα 7 κύρια χαρακτηριστικά της πρότασης της ΕΣΕΕ για τις Νέες Εμπορικές Μισθώσεις

Η ΕΣΕΕ, συμμετέχοντας ενεργά στο διάλογο αναφορικά με την τροποποίηση του πλαισίου για την επαγγελματική στέγη, απευθύνθηκε με επιστολή προς τον Υπουργό Ανάπτυξης και Ανταγωνιστικότητας κ. Κωστή Χατζηδάκη και συνάντησε το αρμόδιο τεχνικό κλιμάκιο της Τρόικας. 

Και στις δύο παρεμβάσεις της η Συνομοσπονδία προβάλλει τις θέσεις της εν όψει της τελικής ευθείας για την σύνταξη του σχεδίου νόμου, στις δε αιτιάσεις της Τρόικας για υπερπροστατευτικό, ανελαστικό και δεσμευτικό πλαίσιο στην αγορά, η ΕΣΕΕ δια του Προέδρου της κ. Βασίλη Κορκίδη, απήντησε επάνω στο εξής τρίπτυχο:

-         Να σχεδιαστεί το μέλλον και να μην αλλοιωθεί το παρόν, διατηρώντας ως έχει την 12ετία για όλες τις υφιστάμενες εμπορικές μισθώσεις.

-         Να αποφύγουμε την συμφόρηση των δικαστηρίων με νέες μισθωτικές υποθέσεις, που θα φέρει η πλήρης απελευθέρωση και

-         Να ρυθμίσουμε αποτελεσματικά τις στρεβλωτικές μισθώσεις των ακινήτων που ανήκουν σε νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου, ασφαλιστικά ταμεία, ιδρύματα, κληροδοτήματα κλπ.

Η ΕΣΕΕ επεσήμανε στην Τρόικα ότι η ελληνική αγορά και κοινωνία έχουν ιδιαιτερότητες, όπως η έλλειψη συμβατικής ισότητας που αποτελεί τον κανόνα και όχι την εξαίρεση και η απροθυμία των ιδιοκτητών να δέχονται «ρήτρα εξόδου» στα συμβόλαια. 

Κυρίως όμως, πρέπει να λάβουν υπόψη τους το γεγονός ότι στην Ελλάδα υπάρχουν πάρα πολλές μικρές ιδιοκτησίες και επίσης πολλές μικρές και μεσαίες εμπορικές επιχειρήσεις.

Τόσο προς το Υπουργείο, όσο και προς την Τρόικα, η ΕΣΕΕ κατέθεσε τις θέσεις της για το πώς πρέπει να διαμορφωθεί το νέο πλαίσιο που θα ορίζει τις εκατέρωθεν υποχρεώσεις ιδιοκτητών και ενοικιαστών στις νέες μισθώσεις.  Οι εν λόγω θέσεις συνοψίζονται σε 7 κύρια σημεία, ως εξής:

1. Διάρκεια

·         Η εκ του νόμου περίοδος προστασίας δεν μπορεί να είναι μικρότερη των 6 χρόνων για όλες σχεδόν τις δραστηριότητες του τριτογενούς τομέα.

·         Εξαίρεση να αποτελούν τα ακίνητα που ανήκουν σε ιδρύματα, κληροδοτήματα και νομικά πρόσωπα δημοσίου δικαίου για τα οποία η ελάχιστη διάρκεια προστασίας πρέπει να είναι 12 χρόνια.

·         Σε περίπτωση αντίθετης συμβατικής συμφωνίας, ισχύει η παραπάνω διάρκεια (6ετία και 12ετία). Εξαιρούνται οι εκ της φύσεώς τους εποχιακές δραστηριότητες (πώληση εποχικών ειδών).  Στην περίπτωση αυτή, ο μισθωτής να έχει δικαίωμα να «κλείσει» το ακίνητο και για τον επόμενο χρόνο, κατόπιν σχετικής συμφωνίας με τον ιδιοκτήτη.

2. «Ρήτρα Εξόδου»

·         Ο μισθωτής μπορεί για σοβαρούς λόγους να καταγγείλει την σύμβαση προ 6 μηνών, με συστημένη επιστολή.

 3. Ανανέωση

·         Οι μισθώσεις των 6 ετών για όλες τις δραστηριότητες και των 12 ετών για ειδικές περιπτώσεις να ανανεώνονται αυτόματα για άλλη μία 6ετία ή 12ετία αντίστοιχα, εκτός εάν έχει δοθεί ειδοποίηση για την λήξη της σύμβασης προ 6 και 12 μηνών αντίστοιχα.

·         Ο ιδιοκτήτης μπορεί να αρνηθεί την ανανέωση μόνο για περιοριστικά αναφερόμενους στο νόμο λόγους, που είναι η ιδιοχρησιμοποίηση, η ιδιοκατοίκηση αυτού και των συγγενών του, οι δομικές επεμβάσεις για πώληση και άλλους λόγους.

·         Ο μισθωτής μπορεί να καταγγείλει την μίσθωση ελεύθερα μέσα στους πιο πάνω χρονικούς περιορισμούς.

 4. Εξωστική Διαδικασία

·         Να προβλέπεται διαδικασία έκδοσης εξωστικής διαταγής από τον αρμόδιο κατά τόπο δικαστή.

·         Εναλλακτικά προτείνουμε την λύση της Διαμεσολάβησης για την επίλυση των διαφορών μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή.

5. Αναπροσαρμογή μισθώματος 

·         Τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ότι το μίσθωμα  θα αναπροσαρμόζεται κάθε χρόνο μετά από αίτηση του ιδιοκτήτη για τυχόν αλλαγές στην αγοραστική δύναμη του εθνικού νομίσματος.  Οι αυξήσεις δεν μπορούν να είναι υψηλότερες του 75% του τιμαρίθμου, όπως τον ορίζει η εθνική στατιστική υπηρεσία.  Σε ότι αφορά το ύψος του μισθώματος, όταν οι περιστάσεις και οι συνθήκες δικαιολογούν αύξηση, την συγκεκριμένη απόφαση προτείνουμε να λαμβάνουν οι Επιτροπές Εμπορικών Μισθώσεων που λειτουργούν στις περιφέρειες.  Αυτονόητο είναι ότι εάν αναλάβουν το σχετικό καθήκον, οι Επιτροπές θα πρέπει να υποστηριχθούν ενεργότερα σε επίπεδο υποδομών, ώστε να παράξουν και αποτελεσματικότερο έργο.

·         Οι παραπάνω όροι να ισχύουν και για τις εποχικές μισθώσεις.

6. Άυλη Αξία

·         Όταν γίνεται καταγγελία, που δεν οφείλεται σε δυστροπία ή σε παράβαση συμβατικών όρων, ο μισθωτής έχει λαμβάνειν από τον ιδιοκτήτη 6 μισθώματα για τις γενικές μισθώσεις των 6 χρόνων και 12 μισθώματα για τις ειδικές μισθώσεις των 12 χρόνων.

·         Η αποζημίωση αυτή μπορεί να διπλασιαστεί αν στο ακίνητο εγκατασταθεί η ίδια δραστηριότητα, με δυο λόγια, την «άυλη εμπορική αξία» να την εισπράττουν νόμιμα και ισότιμα ο μισθωτής και ο εκμισθωτής.

·         Όταν υπάρχει αμφισβήτηση, το ακίνητο δεν απελευθερώνεται και παρεμβαίνει το δικαστήριο.

 7. Δικαίωμα προτίμησης στην αγορά

·      Όταν ο ιδιοκτήτης θέλει να πουλήσει το μίσθιο, πρέπει να ειδοποιήσει τον   μισθωτή, ο οποίος εφόσον μπορεί να το αγοράζει εκείνος με τους ίδιους οικονομικούς όρους.

·      Αν οι μισθωτές είναι περισσότεροι, το δικαίωμα μπορεί να ασκηθεί από όλους.

·      Οι κανόνες αυτοί δεν ισχύουν μόνο αν το ακίνητο μεταβιβάζεται σε σύζυγο ή σε συγγενείς πρώτου ή δεύτερου βαθμού.

·      Ο μισθωτής, αν δεν ασκήσει το δικαίωμα προτίμησης, να μην χάνει το δικαίωμά του στην άυλη εμπορική αξία.